12月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《商品房屋租賃管理辦法》（以下簡稱《辦法》），規(guī)定地方政府要公布房租區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格，房東不得在租約期限內(nèi)解約、漲價(jià)、出售房屋。
今年4月份以來，全國大中城市的房租漲價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價(jià)上漲。以北京為例，鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1-11月份普通住宅房租價(jià)格為3179元，同比上漲23%。
一位接近住建部的專家表示，今年7月份在調(diào)研房租上漲問題的時(shí)候，住建部就曾建議強(qiáng)制性規(guī)定穩(wěn)定房租。調(diào)研報(bào)告曾先后提交住建部及國務(wù)院。但由于9月份之后房租出現(xiàn)回調(diào)，房租問題一時(shí)不再敏感。
但10月份以后，情況又發(fā)生了變化。北京市3-6月份房租月度環(huán)比上漲約為1%，而10月份則超過了2%。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，如果不加控制，房租價(jià)格將伴隨著CPI出現(xiàn)更高的漲幅，由于每年春季都是房租上漲的季節(jié)，預(yù)計(jì)明年3月份房租還將比今年底上漲20%左右，月度環(huán)比漲幅將達(dá)到6%。
對于《辦法》的出臺，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對穩(wěn)定房租和保護(hù)承租人的利益都有好處，但擔(dān)憂單純依靠行政手段進(jìn)行控制的不良后果。
合租受抑制？
房租上漲的勢頭，并不僅僅是出現(xiàn)在北京等一線城市。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都普通住宅房租從9月份開始，每月環(huán)比上漲5%左右，到11月底，房租環(huán)比上漲20%左右。一套租金原為1000元左右的一居室，到11月底已經(jīng)上漲到了1200元左右。
與成都情況類似的還有武漢和合肥等二線城市。由于物價(jià)的上漲所帶來的租金價(jià)格上漲，在二三線城市成為趨勢。
在房租持續(xù)價(jià)格上漲的情況下，合租現(xiàn)象開始增多，除了新畢業(yè)大學(xué)生外，不少公司白領(lǐng)也選擇合租以減輕生活成本壓力。
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京房屋存量大約450萬套，2009年常住人口大約1500萬，這樣大致可以推算出套均居住人數(shù)最少在3.3人左右。
而北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京市戶均家庭人數(shù)為2.54人，二者相差大約有140萬人左右。而統(tǒng)計(jì)局顯示北京租賃容量大約在90萬-120萬，這樣估計(jì)大約有20萬-50萬人被迫選擇“合租”。
即使按5個(gè)人住一套房算的話，北京租賃市場至少還缺少4萬套房源。“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，北京租賃市場已超正常容量。而房源短缺也使得“被合租”現(xiàn)象越來越明顯。
但是，本次出臺的《辦法》中，對于合租、群租卻是加以抑制的。對實(shí)踐中出租人分割房屋出租的情況，《辦法》規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。
中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，《辦法》將影響低價(jià)出租房源，減少市場出租房屋面積的供應(yīng)量，對于抑制房屋價(jià)格不一定有效。
行政干預(yù)變數(shù)
上述接近住建部的專家表示，《辦法》出臺的本意是維護(hù)承租人利益，抑制房租價(jià)格過快上漲。
《辦法》限制住房的最小出租單位，同時(shí)提出人均居住面積不得低于政府的最低標(biāo)準(zhǔn)。其次：首次明確租房人權(quán)利，在租賃期不得提高租金。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一保護(hù)措施有利于租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展。
同時(shí)，《辦法》對承租人優(yōu)先購買權(quán)、買賣不破租賃等法律原則和規(guī)定也作了進(jìn)一步細(xì)化。張大偉說，《辦法》有利于保護(hù)租房者的權(quán)益。這一規(guī)定的落實(shí)將使得租賃市場逐漸穩(wěn)定發(fā)展。也使得部分透支購買力買房的需求理性租房，一定程度上也有利于買賣市場的調(diào)控。
但是，對于本次《辦法》的出臺能否有效抑制房租價(jià)格上漲，業(yè)內(nèi)看法并不一致。
北京偉業(yè)我愛我家機(jī)構(gòu)副總裁胡景暉分析，房租價(jià)格快速上漲，主要原因是CPI價(jià)格的上漲和供求關(guān)系的變化。房租與CPI呈正相關(guān)效應(yīng)，今年11月份，全國CPI指數(shù)高達(dá)5%以上，而且預(yù)期CPI上漲將持續(xù)到明年6月份。
CPI持續(xù)上漲，將給房租帶來上漲動力。若要調(diào)控房租價(jià)格，需要更為根本的宏觀緊縮手段。
其次，房租價(jià)格與供求關(guān)系有著正相關(guān)性。以北京為例，目前北京出租市場約有240萬套出租房屋，政府加大公共租賃房建設(shè)，2010年可以形成供給量的公共租賃房也只有8000套左右。
因此，如何調(diào)動個(gè)人房屋出租者的積極性，以增加房屋出租的有效供給，是當(dāng)前需要依靠經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)的重要問題。
“行政手段在這個(gè)時(shí)候是沒有效果的。”胡景暉表示，正如上述《辦法》中提出最低出租面積就會導(dǎo)致房屋出租面積減少的道理一樣，行政手段干預(yù)并不能解決房租上漲的根本原因。
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