據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，在北京今年3月開盤的38個項(xiàng)目整體實(shí)際成交均價達(dá)到了24287元/平方米。今年4月，成交均價為22493元/平方米，在調(diào)控后一個月，5月成交均價下滑至18561元/平方米。這主要是，開發(fā)商在調(diào)控后的供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化。亞豪機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這種結(jié)構(gòu)性的下滑，因?yàn)槌菂^(qū)價格較高的房源成交量占比有所下降，而郊區(qū)縣價格較低的房源成交量占比相應(yīng)抬升，從而拉低了整體均價。
這種供應(yīng)格局一直延續(xù)，進(jìn)入傳統(tǒng)旺季9月，從價格水平來看，當(dāng)月開盤的34個項(xiàng)目，整體開盤均價為21086元/平米，與前幾個月相比，又出現(xiàn)了明顯的下降，比新政后的數(shù)月，開盤價格均維持在23000元/平米以上有所回調(diào)。但這依舊是由于調(diào)控下，很多符合剛性需求的郊區(qū)低價盤相對加速入市，而高端盤銷售緩慢造成的結(jié)構(gòu)性下調(diào)。
剛剛結(jié)束的11月，北京商品住宅成交均價為21735元/平米，環(huán)比上漲了8.2%。透過數(shù)據(jù)不難看出，10個超過3萬元以上的樓盤入市再度拉升了成交均價。對比調(diào)控一頭一尾的成交均價數(shù)據(jù)，整體房價的變化，在結(jié)構(gòu)性的釋義下，變化并不明顯。
“國N條”下的房價
“結(jié)構(gòu)性”調(diào)整
今年，北京房價一直處于有漲有跌的浮動過程中，不過這些都被專業(yè)人士冠以“結(jié)構(gòu)性”的前綴。
今年的調(diào)控從4月底開始。
伴隨調(diào)控政策的房價漲跌多年來一直在延續(xù)，有路徑可循。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，從2003年開始，房地產(chǎn)業(yè)遇到了多輪政策調(diào)控，房價總體趨勢在2007年和2009年都出現(xiàn)高點(diǎn)，而2008年受到金融危機(jī)大勢的影響之后，房地產(chǎn)遇到了政策轉(zhuǎn)向，價格在2009年上漲。
據(jù)記者了解，房地產(chǎn)調(diào)控從2003年業(yè)內(nèi)耳熟能詳?shù)?21號文件就已經(jīng)拉開序幕。當(dāng)年6月13日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，意圖是通過調(diào)控把住信貸、土地兩個閘門，以降低房價。
到了2005年，房價上漲成為了“兩會”熱門話題之一。一個月之后，“國八條”祭出。到2006年初，房價繼續(xù)一路上漲。“國八條”出臺的一周年，2006年5月17日，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施出臺這部“國六條”延續(xù)“國八條”的調(diào)控思想，但偏重于“結(jié)構(gòu)調(diào)整”。此后，國土、金融、稅收、建設(shè)等九部委的“國15條細(xì)則”等多個文件陸續(xù)出臺。
在房地產(chǎn)調(diào)控措施及金融危機(jī)的影響下，房價漲幅在2008年出現(xiàn)了明顯的下降。
2008年年初，貨幣政策從“適度從緊”改為“從緊”。受內(nèi)外環(huán)境的影響，房地產(chǎn)投資迅速減少，房地產(chǎn)市場進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量日減，房價也有所下降。
2008年下半年，隨著金融危機(jī)的影響擴(kuò)大，貸款利率和準(zhǔn)備金率“雙率”齊降，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬松”轉(zhuǎn)變。2009年，中國樓市迅速地走出低迷，房價持續(xù)攀高。
2009年年底，為遏制房價過快上漲，“國四條”出臺，各部委陸續(xù)出臺調(diào)控細(xì)節(jié)，力求穩(wěn)定房價。
2010年4月27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。
專家觀點(diǎn)
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)
不能單以“房價”論調(diào)控
很多購房人都表示，調(diào)控政策密集出臺，自己感覺到房價并沒有降多少。其實(shí)，房價并不能當(dāng)成調(diào)控的唯一評判指標(biāo)，比如調(diào)控后的成交量一直在下降，土地市場趨于理性，供應(yīng)模式、結(jié)構(gòu)等都是評價調(diào)控的指標(biāo)。調(diào)控后，開發(fā)商也很清楚自己身處的環(huán)境，不同企業(yè)都有不同的應(yīng)對策略。
單從房價來看，我們一般說的都是成交均價，但是房地產(chǎn)的地域性很強(qiáng)，又受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和內(nèi)外部因素的影響。不同區(qū)域的表現(xiàn)都是不同的。今年，通州地區(qū)之前透支的漲幅回落，而一些新開盤區(qū)域如房山、大興等等低價開盤入市也是調(diào)控效果。
年底，一些城市的限購政策將到期，這是今年調(diào)控政策組合拳的其中一個，但是應(yīng)該說是一個臨時政策，有一定的局限性。首先這樣的政策對上海、北京這樣的一線城市影響有，但有限。在這些全國性城市，有很多購買力十足的人，有全款支付的能力。此外，這種政策還擠出了很多本沒有剛性需求，但是面對政策有些恐慌的購房人，害怕在更多的政策疊加下，以后買不了房，加緊入市。我個人認(rèn)為，限購這樣的政策在北京還會延續(xù)。
房地產(chǎn)行業(yè)的情況相較于其他行業(yè)更為復(fù)雜，在目前通脹預(yù)期的局面下，調(diào)控難度顯得更大。房產(chǎn)被很多老百姓認(rèn)為是可以抵御通貨膨脹的產(chǎn)品，這一點(diǎn)在現(xiàn)實(shí)中無法否認(rèn)。這也是調(diào)控下，有些城市依舊量價齊升的原因之一。很多人在通脹預(yù)期下，把資金投向房產(chǎn)，這使得房產(chǎn)保值的投資屬性明顯。
購房者說等不了了
朱小姐從畢業(yè)起就開始在北京工作、生活，至今已有7年。今年7月，朱小姐在南三環(huán)買了一套房子。
新京報：為什么在今年這個調(diào)控年買房子，怎么下決心出手買房的？
朱小姐：因?yàn)槭莿傂孕枨蟀 肀本┻@么多年一直租房子，2008年年底受到金融危機(jī)影響，房價有下降的趨勢，2009年年初我們就開始看房子，但是總是期待再等等、再降降，一直就沒下決心，之后又一路漲起來了。當(dāng)初看的有些房子賣1.8萬元，現(xiàn)在都3萬多了。但是因?yàn)槲覀円Y(jié)婚，所以今年8月咬牙買了一套。
新京報：有了房子后，你的生活有什么變化了嗎？
朱小姐：工作7年，現(xiàn)在相當(dāng)于一貧如洗了，沒有存款，為了交首付還借了點(diǎn)錢。我們的月供8000塊錢，雖然是兩個人，但是負(fù)擔(dān)也挺重的，不可能說一方不工作。不過有個房子，感覺安定點(diǎn)。
新京報：調(diào)控年買房子，不怕房價下跌嗎？
朱小姐：買房的時候2.4萬一平米，覺得雖然是城南，但是三環(huán)地帶再降也有底線，我們當(dāng)時合計(jì)了，因?yàn)槭亲宰。档?萬左右一平米也能接受，但是再低情感上就很難忍受了。
今年調(diào)控年，這個小區(qū)后期開盤價格低于年初的一期開盤，也有業(yè)主鬧事。每平米降了2000多，雖然產(chǎn)品不大一樣，但是還是降了點(diǎn)。不過我們自住，就不考慮這么多了，至少通貨膨脹預(yù)期下保值了，不然以后更買不起了。
應(yīng)對舉措
11月3日:住建部等通知，禁用公積金貸款投機(jī)性購房。
9月29日：多部委出臺鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果措施。
4月17日：“新國十條”出臺。國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知要求遏制房價過快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。
4月15日：國務(wù)院提出，貸款買二套房首付不得低于50%。
4月11日：銀監(jiān)會提出，銀行不得對投機(jī)投資購房貸款。
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