房地產(chǎn)稅的改革方向應(yīng)當(dāng)肯定。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對中國稅制中直接稅比重過低、地方稅體系不成型、國民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)調(diào)控需體現(xiàn)治本水準(zhǔn)、收入分配需有效抑制差距擴(kuò)大這四個突出問題，將產(chǎn)生不可忽視的正面效應(yīng)。大方向下的房地產(chǎn)稅改革路徑選擇，應(yīng)注重試點(diǎn)突破與漸進(jìn)推動，改革要領(lǐng)上，應(yīng)更顯開明并給社會公眾吃“定心丸”。
房地產(chǎn)稅四大正面效應(yīng)
現(xiàn)在為各方所關(guān)注的上海、重慶已啟動試點(diǎn)的房產(chǎn)稅改革，在嚴(yán)格概念上講，所涉的稅種是指房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅。在我國現(xiàn)階段多種因素制約之下，這一改革引入了兩個實(shí)質(zhì)性新機(jī)制：一是把房產(chǎn)稅覆蓋面擴(kuò)大到一部分消費(fèi)住房；二是要進(jìn)行一定形式的稅基規(guī)范，確立房產(chǎn)評估值概念并發(fā)展測量方法。雖上海、重慶兩市試點(diǎn)方案細(xì)則不盡相同，但都包含著向較為標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)稅（不動產(chǎn)稅）靠攏取向。
在中國經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)軌的過程中，財稅制度變革、稅制改進(jìn)優(yōu)化，都是服務(wù)于轉(zhuǎn)軌大局和經(jīng)濟(jì)社會全局的�，F(xiàn)在討論建立的房地產(chǎn)稅，是順應(yīng)、服務(wù)于整個經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)軌的。
首先，直接稅比重需要提高，繞不開不動產(chǎn)稅問題�，F(xiàn)在已有這樣的共識中國的稅制結(jié)構(gòu)里面，直接稅的比重偏低，但消費(fèi)品里以間接稅形式所含的稅負(fù)比重很高。有人認(rèn)為這是導(dǎo)致中國社會成員稅負(fù)過重的原因。因?yàn)榈褪杖腚A層的恩格爾系數(shù)較高，他們收入中有80%甚至更高的比重要用于基本消費(fèi)品的支出，而不得不承受里面所含的間接稅負(fù)擔(dān)。由于間接稅帶有累退性質(zhì)，所以越是低收入階層，實(shí)際的稅收痛苦程度越高。
此外，直接稅比重過低，與市場經(jīng)濟(jì)的國際經(jīng)驗(yàn)相比，可能還會帶來宏觀調(diào)控的缺陷。以市場經(jīng)濟(jì)條件下的“自動穩(wěn)定器”功能為例。從美國的調(diào)控模式來看，最明顯的“自動穩(wěn)定器”就是聯(lián)邦政府收入盤子中40%以上是個人所得稅。因?yàn)橛谐~累進(jìn)的稅率設(shè)計(jì)，在經(jīng)濟(jì)高漲的時候，自動使很多社會成員的稅負(fù)跳到更高的邊際稅率上；而在經(jīng)濟(jì)蕭條的時候，則自動落檔，落到比較低的邊際稅率上。這就成為一個很好的反周期宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行自動穩(wěn)定器。然而，中國在這方面基本是無從談起。我們現(xiàn)在超額累進(jìn)稅率只在工資收入這個很窄的范圍里存在這樣的設(shè)計(jì)，對于其他個人所得，基本就是比例稅率，所以“自動穩(wěn)定器”功能非常弱。2011年個稅改革之后，工薪收入者的納稅面由原先的28%收縮為不足7%，超額累進(jìn)機(jī)制更呈現(xiàn)邊緣化、微不足道的狀態(tài)。
第二，地方稅體系需要財源支柱，也繞不過不動產(chǎn)稅問題。中國稅制體系中另一個問題是中國地方稅體系不成型。1994年改革建立了與市場經(jīng)濟(jì)配套的、分稅制為基礎(chǔ)的分級財稅框架，但是改革走到現(xiàn)在，對分稅制的抨擊不絕于耳。省以下地方各級遲遲未能進(jìn)入分稅制狀態(tài)，還是五花八門、復(fù)雜易變、討價還價色彩非常濃厚的分成制或包干制�，F(xiàn)在人們所抨擊的地方土地財政、政府職能扭曲等等，實(shí)際上都是分成制、包干制帶來的。那么，為什么省以下遲遲不能進(jìn)入分稅制狀態(tài)？簡單分析起來，一方面我國財政層級太多，五層級分稅制難以形成；另一方面，地方政府沒有成型的地方稅體系，沒有大宗穩(wěn)定的主體稅源支柱。地方政府稍微像樣一點(diǎn)的收入就是營業(yè)稅，除此之外沒有具備支撐力的稅種。這樣一來，地方政府不得不出現(xiàn)很多隱性負(fù)債（地方融資平臺），還必然特別看重土地批租。
所謂“土地財政”邏輯框架其實(shí)是別無選擇的：因?yàn)楦愠鞘谢捅仨氁袛U(kuò)大建成區(qū)的土地批租，有土地批租就必須采取有償形式。由于沒有地方稅體系，沒有陽光融資制度配套，容易激發(fā)地方政府和想拿地的開發(fā)商之間以拍賣形式把地價沖高。“土地財政”主要的偏頗在于地方政府只關(guān)注一次性把地價拿足，盡可能解決任期之內(nèi)政績需要。如果沒有其他的制度制約，就會源源不斷涌現(xiàn)出“地王”。但如果有了保有環(huán)節(jié)的稅收，有了其他的融資條件，各個參與者的預(yù)期就都改變了。問題的實(shí)質(zhì)仍然是有效制度供給與激勵—約束機(jī)制不足。
第三，房地產(chǎn)調(diào)控更需要稅收體制改革配合。從整個國民經(jīng)濟(jì)角度看，中國房地產(chǎn)業(yè)的情況已牽動人心與全局。要保證經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，繞不過房地產(chǎn)這個重大而又棘手的問題。一味使用行政手段限入、限購、限價，的確與市場經(jīng)濟(jì)的通盤可持續(xù)機(jī)制相悖，長此以往勢必積累新的矛盾。因此，尋求真正長治久安的制度建設(shè)，不能繞過不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收這種依法、規(guī)范的經(jīng)濟(jì)手段。
第四，房產(chǎn)稅優(yōu)化調(diào)節(jié)收入分配和財產(chǎn)再分配。我國收入分配差距的擴(kuò)大，實(shí)際上與財產(chǎn)分布狀態(tài)的差距擴(kuò)大如影隨形而且相互激勵。在很大的程度上，人們所討論的收入差距擴(kuò)大，最主要的原因之一是來自于不動產(chǎn)財富的實(shí)際分布情況。財產(chǎn)性收入特別是不動產(chǎn)收入差距越來越大，與其他收入綜合在一起，形成了收入差距擴(kuò)大狀態(tài)。這顯然需要一定的再分配機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化調(diào)節(jié)和制約。不動產(chǎn)稅這樣一個稅種，顯然應(yīng)該發(fā)揮收入分配以及再分配過程中的優(yōu)化作用。在“雙軌統(tǒng)籌”框架下，房地產(chǎn)稅不僅使中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高健康度和可持續(xù)性，還會在收入分配和財產(chǎn)分配方面施加再分配的優(yōu)化調(diào)節(jié)。我們要貫徹“先富共富”的改革思路，不能不討論建立房地產(chǎn)稅制度問題。在保障房、商品房“雙軌統(tǒng)籌”框架下，房地產(chǎn)稅不僅能提高房地產(chǎn)業(yè)的健康度和可持續(xù)性，還會在收入分配和財產(chǎn)分配方面施加規(guī)范的再分配優(yōu)化調(diào)節(jié)。
總之，房地產(chǎn)稅制建設(shè)對當(dāng)代中國一舉多得、勢在必行。經(jīng)過多年改革，只有人受益而無人受損的帕累托式改進(jìn)已經(jīng)空間不大，必須改革既有利益格局。雖然難度很大，但必須過這個坎，否則改革的一些基本原則會流于形式，成為空話。
重慶與上海房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)比較
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大方向下的路徑選擇
在房地產(chǎn)稅改革大方向之下，還需要討論路徑。筆者認(rèn)為，必須充分肯定上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)敢為天下先、打開局面方面的重要意義和作用。試點(diǎn)取得經(jīng)驗(yàn)、搭成制度框架以后，可以再考慮怎樣將房地產(chǎn)稅制度動態(tài)優(yōu)化，健全完善。
有一些觀點(diǎn)認(rèn)為，上海、重慶兩市的試點(diǎn)好像效果不足，主要理由是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅稅收收入很少，也沒有看到兩地房價急速下跌，“動靜不大”。
其實(shí)這是非常表面化的認(rèn)識。首先，住房保有環(huán)節(jié)上的稅按年征收，不要急于馬上判斷征稅的額度。在接近年底的時候，才好判斷這一年可以收上多少稅來。其實(shí)這兩個地方都不會太看重第一年能收多少稅，并且對這個稅的成長邏輯都心里有數(shù)。在上海、重慶這樣的發(fā)達(dá)地區(qū)，房產(chǎn)稅改革最重要的任務(wù)還不是籌集收入，而是要調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)和社會生活，但未來的財源支柱屬性將會逐漸顯現(xiàn)。
其次，房價并不會因局部試點(diǎn)應(yīng)聲而落。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅制不可能改變中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化水平上升過程中，中心區(qū)域不動產(chǎn)價格的上揚(yáng)曲線。當(dāng)前中國的城鎮(zhèn)化水平才40%，以后要一路走高到70—80%才能相對穩(wěn)定，很難有力量能改變不動產(chǎn)價格上揚(yáng)曲線的基本形態(tài)。但是房地產(chǎn)稅制度會使價格曲線的斜率降低，發(fā)展的過程更平穩(wěn)，更有利于減少泡沫，不會頻繁大起大落從而造成對社會生活的負(fù)面沖擊。
試點(diǎn)后，現(xiàn)在重慶和上海的高端不動產(chǎn)，成交量都出現(xiàn)了明顯下降，價格趨穩(wěn)，這就是很明顯的正面效應(yīng)，是試點(diǎn)效應(yīng)已體現(xiàn)的結(jié)果。重慶統(tǒng)計(jì)表明，前幾個月高端住房成交量已下降了28%。在上海，通過稅制的具體設(shè)計(jì)，管理部門發(fā)現(xiàn)，多年想追求的不動產(chǎn)配置方面的目標(biāo)，取得了實(shí)際調(diào)節(jié)效果。比如，上海苦惱多年的問題就是居民都愿意在城市中心區(qū)購置不動產(chǎn)，而這次上海房產(chǎn)稅方案里有一個很小的杠桿中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，就差這么一點(diǎn)兒，便使現(xiàn)在的成交大量引流到周邊區(qū)域。
往前看，房產(chǎn)稅改革路徑方面還應(yīng)考慮問題的艱巨性。在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，推動試點(diǎn)地區(qū)方案優(yōu)化，并討論怎樣擴(kuò)大試點(diǎn)的覆蓋面。在“十二五”期間，最好能看到在中國的主要一線城市先后在這方面跟進(jìn)，當(dāng)然時間表還是次要的，關(guān)鍵是先認(rèn)清改革的邏輯，增加共識。
房產(chǎn)稅促進(jìn)住房供需平衡
應(yīng)該說，房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的相關(guān)調(diào)節(jié)，其原理是尋求供需狀態(tài)的合意。供需狀態(tài)如果平衡，房價就不會往上猛沖。但是恰恰在不動產(chǎn)方面，最根本的要素地皮，是屬于天然壟斷、特別稀缺的資源，尤其是中心區(qū)地皮稀缺而無法增加，必然越來越金貴。所有利益相關(guān)者爭奪的，都是中心區(qū)、黃金地段、好的地段的不動產(chǎn)。這樣一來，自然壟斷造成供需長期傾斜失衡，監(jiān)管層只能力求合理地調(diào)節(jié)并盡可能達(dá)到最多社會成員基本滿意。
因此房地產(chǎn)調(diào)控必須雙軌統(tǒng)籌，全概念的住房配置不能只依靠市場，政府需要先要把保障房建設(shè)起來，托好“底”。其后，在低端社會成員都“住有所居”的情況下，有支付能力的人在市場競爭中實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者主權(quán)，購買商品房。所以對商品房總體來說，在保障房托好底的情況下，政府不應(yīng)該再著急用行政手段一味強(qiáng)力干預(yù)商品房價。政府對房地產(chǎn)價格的調(diào)節(jié)應(yīng)該主要是管規(guī)劃、管規(guī)則、管收稅。收稅不光是交易環(huán)節(jié)收稅（包括遏制炒作的對住房持有人按持有時間遞延遞減的交易稅），而且應(yīng)該在保有環(huán)節(jié)征稅。
保有環(huán)節(jié)征稅會產(chǎn)生什么效應(yīng)？第一，對于想買房自住的人，這實(shí)際上會改變他的預(yù)期，他們會傾向于更實(shí)惠一點(diǎn)，買相對小戶型的房子。這正好有利于收斂供需緊張情況下需求方面的沖勁，并提高了土地集約利用水平。第二，買房為囤在手里實(shí)現(xiàn)“商業(yè)性社會保險”的人，會考慮買了房以后不再空置。現(xiàn)在大量住房空置的原因，是因?yàn)槌钟腥烁杏X空置沒有成本。但是征收房產(chǎn)稅以后，囤房者會把買下的有保有產(chǎn)權(quán)的房子租出去，而不再空置。于是在社會沒有增加投入的情況下，租房市場供給增加，又緩和了房地產(chǎn)供需之間的矛盾。第三，買來炒房的人，會收斂自己的行為。隨著整個社會氛圍和利益相關(guān)者的心態(tài)、預(yù)期改變，炒房者們自然會估計(jì)風(fēng)險，行為就會相對收斂。此外，炒房者會考慮后邊多數(shù)接手的人是要用于自住，所以自然而然會考慮多炒中小戶型。這樣一來，需求方整體結(jié)構(gòu)得以改變，開發(fā)商拿了地皮以后當(dāng)然也要考慮更多提供中小戶型，而且參加土地招拍掛的環(huán)節(jié)上不能像原來想得那么好，更要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。綜合起來，房地產(chǎn)需求沉穩(wěn)收斂，同時有效供給增加，總體的供需情況就會趨于更平衡、沉穩(wěn)、健康。此外，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式所追求的一些“可持續(xù)”的因素，比如土地集約利用等也會得以體現(xiàn)。
房產(chǎn)稅改革中若干要領(lǐng)
方向、作用機(jī)理和路徑的分析之后，需要談?wù)剬τ谝I(lǐng)方面的基本看法。個人認(rèn)為，房地產(chǎn)改革要領(lǐng)的掌握，確實(shí)應(yīng)當(dāng)非常審慎。為化解阻力淡化疑慮與抵觸情緒，可以從以下幾點(diǎn)著手。
首先，管理部門應(yīng)該更開明，適當(dāng)披露已運(yùn)作多年物業(yè)稅模擬試點(diǎn)“空轉(zhuǎn)”的相關(guān)信息，稅基評估的模擬試點(diǎn)一點(diǎn)信息都不披露似乎沒有必要。各個地方試點(diǎn)里面具體的數(shù)據(jù)可以不披露，但可以披露一些框架信息。應(yīng)該說已進(jìn)行多年物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的十個地區(qū)，無論是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、東北地區(qū)還是西部地區(qū)，都是要求對地面上所有的不動產(chǎn)確權(quán)之后，按照三大模式進(jìn)行不動產(chǎn)的稅基評估。一種是制造業(yè)房產(chǎn)，一種是商業(yè)房產(chǎn)，一種是消費(fèi)性住宅。三大類型都已經(jīng)形成評估公式和技術(shù)評估方案，而且將之軟件化。調(diào)查人員只要把不動產(chǎn)具體數(shù)據(jù)一一填入，計(jì)算機(jī)就可以在軟件支持下自動生成評估結(jié)果。
其次，應(yīng)盡可能把政府關(guān)于未來改革的基本考慮進(jìn)行信息披露，給社會公眾吃“定心丸”。比如說公務(wù)員、公職人員現(xiàn)在最擔(dān)心什么？辛辛苦苦干一輩子，最實(shí)惠的就是住房，如果說剛剛房改拿到了自己有完全產(chǎn)權(quán)的房子，然后馬上要征房地產(chǎn)稅，可能大多數(shù)人會跳起來。所以我認(rèn)為這方面應(yīng)該非常清晰地給社會公眾（包括公職人員）一個“定心丸”以后所有社會成員的第一套房或者家庭人均計(jì)算下來的一定標(biāo)準(zhǔn)之下的基本住房，并不被房地產(chǎn)稅覆蓋。當(dāng)前，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案只涉及增量，但依靠信息系統(tǒng)支持把新購房與原有房合并計(jì)算人均擁有面積，再對高端住房征稅。
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