昨日(5月11日)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，其中房地產(chǎn)數(shù)據(jù)并不“亮眼”。業(yè)界人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，受調(diào)控政策的影響，全國(guó)商品房銷售量在4月出現(xiàn)明顯下降，而此時(shí)本該是傳統(tǒng)的銷售旺季。
在多項(xiàng)指標(biāo)中，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)工面積、企業(yè)資金來(lái)源等指標(biāo)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅自今年以來(lái)持續(xù)收窄。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，4月全國(guó)樓市的銷售數(shù)據(jù)下降最為明顯。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)得出，今年4月，全國(guó)商品房銷售面積僅為7255萬(wàn)平方米，環(huán)比3月份大幅下降23.6%，比去年同期則下降9.8%。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭(微博 專欄)將此現(xiàn)象形容為“反常”，他認(rèn)為，盡管調(diào)控政策已出臺(tái)3個(gè)月，但多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍未采取明顯的促銷行動(dòng)，購(gòu)房者也未擺脫觀望情緒，但這種局面難以持久。
銷售面積下滑并不意外
統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，全國(guó)商品房銷售面積為24898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%，增幅較前3月下滑過(guò)半，比去年同期更是大幅下降26.5個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，銷售面積下滑早有前兆。5月初，有關(guān)機(jī)構(gòu)單方面公布的銷售統(tǒng)計(jì)并不樂(lè)觀。以北京為例，4月北京共銷售商品住宅(新房+二手房)16346套，環(huán)比3月略降3.0%，同比降幅達(dá)63.7%之多。
在公司層面，萬(wàn)科5月4日公布的財(cái)報(bào)顯示，4月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積67.8萬(wàn)平方米，銷售金額79.0億元，增幅放緩至7.1%和1.3%。而在今年第一季度，上述漲幅均曾超過(guò)100%。
基于此，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)銷售面積下滑并不顯得意外。楊紅旭認(rèn)為，限購(gòu)、限貸等政策確實(shí)限制了部分購(gòu)房需求，但與此同時(shí)，政策出臺(tái)數(shù)月后，多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍未采取明顯的促銷行動(dòng)，而購(gòu)房者也未擺脫觀望情緒，這種成交萎縮、價(jià)格僵持的局面難以持久，預(yù)期隨著企業(yè)資金趨緊，未來(lái)幾個(gè)月開(kāi)發(fā)商將增加推盤(pán)量和促銷力度，三季度成交量或有所上升。
萬(wàn)科董秘譚華杰此前表示，調(diào)控已對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響，成交速度普遍放緩，隨著去年大量開(kāi)工的產(chǎn)品轉(zhuǎn)入銷售，未來(lái)房產(chǎn)存貨將進(jìn)一步上升。
地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化
業(yè)界人士指出，統(tǒng)計(jì)局的房產(chǎn)數(shù)據(jù)中唯一的亮點(diǎn)在于房地產(chǎn)投資規(guī)模，其在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中繼續(xù)保持“一枝獨(dú)秀”的旺盛勢(shì)頭。
數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13340億元，同比增長(zhǎng)34.3%，明顯超過(guò)固定資產(chǎn)投資25.4%的增速。在房地產(chǎn)投資中，住宅投資9497億元，同比增幅更是達(dá)到38.6%。自2009年6月以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)23個(gè)月保持高位運(yùn)行，并顯著超過(guò)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。分析認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用仍然十分明顯，國(guó)家暫時(shí)不會(huì)擔(dān)心樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。
事實(shí)上，在房地產(chǎn)投資保持高速增長(zhǎng)的同時(shí)，其投資結(jié)構(gòu)已發(fā)生變化。楊紅旭指出，受?chē)?yán)厲調(diào)控政策影響，開(kāi)發(fā)商的投資熱情減退，并將在未來(lái)繼續(xù)降溫。同時(shí)，保障房投資的補(bǔ)位作用十分明顯。今年全國(guó)將新開(kāi)工保障性安居工程1000萬(wàn)套，其所需投資規(guī)模將達(dá)到1.4萬(wàn)億元左右，甚至超過(guò)今年前4個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總規(guī)模。
楊紅旭預(yù)計(jì)，隨著商品房投資熱情的減退和保障房投資規(guī)模的快速增加，兩個(gè)因素對(duì)沖后，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增幅將保持在30%以上的較高水平。
“境外熱錢(qián)”或加速涌入
資金狀況的趨緊正是支撐“降價(jià)促銷”預(yù)期的主要依據(jù)。今年1~4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源25362億元，同比增長(zhǎng)17.4%，增幅比前3月下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期大幅下降42.5個(gè)百分點(diǎn)。
從月度情況來(lái)看，4月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源為6094億元，比3月份下降14.1%。
在銀監(jiān)會(huì)不斷重申房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)、銀行房貸額度減少的情況下，房企資金來(lái)源結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)細(xì)微變化。其中，今年前4個(gè)月，房企從國(guó)內(nèi)貸款中獲得4800億元，同比增長(zhǎng)5.4%，增幅在各項(xiàng)指標(biāo)中位列次低。
去年的情況更差。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心昨日發(fā)布《2011中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2010年各大銀行共計(jì)向樣本房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)放總額逾1000億元的銀行授信，比2009年下滑超過(guò)60%。同時(shí)，去年上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率均值為66%。銀行房貸的收緊還影響到個(gè)人住房貸款。數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，房企資金中的個(gè)人按揭貸款為2753億元，下降6.8%。這已經(jīng)是上述指標(biāo)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
相比之下，盡管額度相對(duì)不大，境外資本涌入又有抬頭之勢(shì)。1~4月，房地產(chǎn)企業(yè)利用外資222億元，增長(zhǎng)62.3%。其中受銀行信貸緊縮影響，海外融資成為熱錢(qián)進(jìn)入的主要方式。
事實(shí)上，從上市房企的年報(bào)上看，企業(yè)的資金狀況普遍充裕，并不像外界描述的那樣緊張。但業(yè)內(nèi)主流觀點(diǎn)認(rèn)為，內(nèi)地融資環(huán)境惡化已經(jīng)成為大趨勢(shì)，近期企業(yè)頻繁啟動(dòng)海外融資的舉動(dòng)正反映了上述預(yù)期。
楊紅旭認(rèn)為，預(yù)期企業(yè)資金來(lái)源增幅還將繼續(xù)下行，估計(jì)增幅最低值將達(dá)10%。在資金鏈持續(xù)緊縮壓力下，未來(lái)數(shù)月促銷的房企會(huì)越來(lái)越多。
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